Die Frage nach dem Wert eines Baumes stellt sich häufig, wenn der Baum, sei es mutwillig oder unbeabsichtigt, beschädigt oder gar zerstört worden ist, oder wenn ein Teil des eigenen Grundstückes für Straßenbau oder andere Infrastrukturmaßnahmen in Anspruch genommen wird. Bei einer Wertermittlung von Bäumen und anderen Gehölzen ist darauf zu achten, dass diese nach der vom BGH anerkannten und dort so benannten "Methode-Koch" durchgeführt wird, andere Verfahren, besonders die Ziergehölzhinweise des Bundesfinanzministeriums (ZierH 2000) halten einer fachlichen Würdigung nicht stand.

Grundsätzliches zur Methode Koch

Zuerst ist festzustellen, dass Bäume wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks nach § 94 BGB sind. Von den in der Wertermittlung möglichen Verfahren hat der Sachverständige zu wählen, für Bäume kommt nur das Sachwertverfahren in Frage. Als Sachwertverfahren für Gehölze hat der Bundesgerichtshof die von ihm so bezeichnete Methode Koch im so genannten Kastanienbaumurteil (Urteil vom 13.05.1975 – VI ZR 85/74) höchstrichterlich anerkannt und in weiteren Entscheidungen bestätigt (Beschluss vom 07.03.1989 – VI ZR 147/88 und Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/99). Wenn von Gehölzschäden oder Teilschäden gesprochen wird, ist stets die mit der Beschädigung eines Gehölzes meist einhergehende Grundstückswertminderung gemeint. Ist die Naturalrestitution, also die Pflanzung einer Pflanze gleicher Größe (Wiederherstellung des vorherigen Zustandes) nicht möglich oder unverhältnismäßig teuer, wird in der Methode Koch eine Pflanze gewählt, die ein „verständiger Grundstücksbesitzer“ üblicherweise für diese Funktion (z.B. Sichtschutz) pflanzen würde. Hierbei müssen dann die Herstellungskosten (Pflanzkosten, Fahrt- und Nebenkosten, Anwachspflege, weitere Herstellungspflege) bis zur Funktionserfüllung hinzugerechnet und entsprechend verzinst werden. So erhält man den Pflanzenwert einer „perfekten“ Pflanze, hatte die geschädigte oder zu entziehende Pflanze bereits vorher Mängel (Alterswertminderung, Schäden, Standort), so sind diese entsprechend gewichtet in Abzug zu bringen. Dadurch erhält man den Zeitwert (tatsächlichen Wert) des Gehölzes.

Auch die Berechnung von Teilschäden an Schutz- und Gestaltungsgrün ist nach diesem Grundprinzip möglich, wobei unterschieden wird, ob sich durch die Schädigung eine bleibende Grundstückswertminderung ergibt oder ob die Schäden nach der Durchführung von Sofortmaßnahmen und einer zeitlich begrenzten Nachsorge behoben sind. Bei der Berechnung von Teilschäden ist zum Teil ein anderer Zinsfuß in Ansatz zu bringen.

Diese Ausführungen bieten nur einen kurzen Überblick über die Wertermittlung bei Gehölzen, ausführliche Erklärungen und eine Darstellung der verschiedenen weiteren Methoden würden den Rahmen dieser Seite sprengen.

Im Zuge der im Mai 2010 neu verabschiedeten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) gab es Diskussionen, ob der Methode Koch durch die dort enthaltenen Änderungen nun die Grundlage entzogen ist. Die ImmoWertV ist aber nicht für Gerichte und Sachverständige bindend, sondern nur für die Gutachterausschüsse. Eine Verordnung trägt zwar als solche stets die Vermutung der Richtigkeit in sich, wurde aber bereits vor Verabschiedung mit fachlich belastbarer Begründung z.B. durch Dr. H.-J. Schulz, Düsseldorf, widerlegt. Daher wende ich die Methode Koch weiter an bis sie durch höchstrichterliche Entscheidungen abgelehnt ist.

Anfang des Jahres 2013 wurde aber die Methode Koch durch das BGH-Urteil vom 25.1.2013 - V ZR 222/12 erneut bestätigt und dort klargestellt, dass die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 der Methode Koch nicht entgegenstehen. Der BGH entschied weiter, dass die sachverständige Beurteilung Aufgabe eines Baum- oder Gehölzsachverständigen ist und die damit zusammenhängenden Fragen außerhalb der Kompetenz eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung liegen.

Bei weiterem Klärungsbedarf nehmen sie bitte mit mir Kontakt auf.

Grundsätzliches zum Zinssatz in der Methode Koch

Der unten stehende Artikel wird in nächster Zeit von mir aktualisiert werden, da die Begründungen für die durch Verzinsung vorgenommenen Wertanpassungen geändert werden müssen. Der Zinssatz von 4 % in der Methode Koch ist aber aus Unterzeichnersicht in der Regel nicht zu ändern und wurde auch als Vorhaltekosten im Gelbdruck 2021 für die neue Gehölzwertermittlungsrichtlinie der FLL so vorgeschlagen.

Werner Koch, der Urheber der vom Bundesgerichtshof so benannten Methode Koch, verwendete in der Gehölzwertermittlung einen Zinssatz von 5%, der auch vom BGH in dem so genannten Kastanienbaumurteil vom 13.05.1975 anerkannt wurde. Auch in vielen weiteren Urteilen, in denen eine Gehölzwertermittlung nach der Methode Koch durchgeführt wurde, wurde der Zinssatz von 5% weder angezweifelt noch diskutiert. Erst seit Ende der 90er Jahre des vergangenen Jahrhunderts kam in Fachkreisen eine Diskussion über die Höhe des Zinssatzes auf. Im Laufe dieser Diskussion setzte sich die Auffassung durch, dass das eingesetzte Kapital verzinst werden muss, da die Vergangenheit betrachtet wird, weil aber durch den Einsatz der stichtagsbezogenen Preise zur Erlangung der Marktnähe die Inflation bereits ausgeglichen ist, die sonst von den Zinsen mit ausgeglichen wird, muss für die Gehölzwertermittlung ein inflationsbereinigter Zinssatz verwendet werden, um eine rechtlich unzulässige Doppelentschädigung zu vermeiden. Da im Sachwertverfahren von heutigen normalen Herstellungskosten ausgegangen wird, muss demnach auch der heutige Zinsfuß für Kapitalkosten Verwendung finden, aus oben genannten Gründen inflationsbereinigt. Unter der Berücksichtigung von aktuellen Zinsspiegeln, Liegenschaftszinsen und Inflationsrate hat sich die Anwendung eines Zinssatzes von 4% durchgesetzt. Obwohl sich Soll- und Habenzinsen in den letzten Jahren weiter verringert haben, kann trotzdem am Zinssatz von 4% festgehalten werden, da auch die Inflation in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken ist, die Preise steigen zwar kontinuierlich an, allerdings wird das Ausmaß des Anstiegs immer geringer (Quelle: Statistisches Bundesamt, „Preise in Deutschland“, Februar 2005). Auch in der FLL- (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) Richtlinie für die Wertermittlung von Schutz- und Gestaltungsgrün, Baumschulpflanzen und Dauerkulturen, Teil A: Schutz und Gestaltungsgrün, wird der Zinssatz von 4% zugrunde gelegt. Um die Wertermittlung von Grün auch im Zuge teilweise stark steigender Immobilienpreise in hochpreisigen Gebieten angemessen abbilden zu können, kann in Ausnahmefällen auch ein höherer Wertanpassungsfaktor erforderlich sein, diese Entscheidung muss vom Sachverständigen aber gut abgewogen und begründet werden.  Da bei einer Teilschadenberechnung zum Teil Kosten berechnet werden, die in der Zukunft anfallen, aber heute gezahlt werden, sind diese Beträge ohne Inflationsausgleich in Ansatz zu bringen, wodurch sich teilweise ein anderer Zinssatz ergeben kann.